专题|本年企业减仓三四线,但这些都会照旧热点

李 娜2019-07-11 11:18:55
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  导 读

  百强房企三四线投资力度降低,部门都会热度相对较高。

  ◎  研究员/朱一鸣、贡显扬、汪慧、李丹

  2018年,中央重申“房住不炒”主基调,各能级都会针对自身市场特点“因城施策”。就三四线都会而言,2018年出格是下半年以来,在中央严控金融风险、出力鞭策金融去杠杆的配景下,三四线都会棚改钱币化安顿部门收紧。2019年上半年,受制于前期市场购置力透支、叠加棚改钱币化安顿政策的渐次退出,三四线都会整体成交下行。部门前期市场热度较高的三四线都会面对较大的下行调解压力。

  本研究专题以2018年前三季度、2018年四序度至2019年上半年尾为两大周期,研究了行业百强房企在三四线都会的投资转变趋势。我们发明,2018年9月以来行业整体投资力度大幅缩减,出格是2018年四序度至今,房企在三四线都会的拿地努力性下滑,投资力度显著降低。企业战略层面,2018年四序度至今,有数目近7成的百强房企在三四线都会新增地盘投资占比力2018年前三季度有差别水平的降落。在三四线都会市场下行调解预期下,大都房企选择收敛三四线都会结构、或是战略性回归一二线都会,仅少数房企选择继续向三四线都会下沉。从都会角度来看,各首要都会群中仍有部门三四线都会市场热度较高,这类都会大多位于焦点都会群辐射规模内,受益一线和焦点二线的规划利好及需求外溢,房企投资相对较为努力。

  01

  政策面收紧、市场成交下行

  房企三四线都会投资力度降低

  1.1 棚改钱币化安顿收紧,部门三四线都会市局面临调解压力

  2014年以来,国度棚改钱币化安顿政策对三四线都会市场的快速成长起到了催化剂的感化。但2018年出格是下半年以来,在中央严控金融风险、出力鞭策金融去杠杆的配景下,三四线都会棚改钱币化安顿部门收紧。一方面,库存较高的三四线都会钱币化安顿继续推进;另一方面,房价上涨压力较高的热门三四线都会阶段性退出,更多接纳新建棚改安顿房的情势。

  2019年以来,国度棚改开工量最先明明缩减,4成以上澳门威尼斯市的棚改打算开工量同比腰斩。同时,部门澳门威尼斯市棚改钱币化安顿渐渐淡出,典型如长春作废棚改项目钱币化安顿购房奖励,山东在全澳门威尼斯规模周全作废棚改钱币化安顿奖励。我们认为,当前房地产行业整体尚处于下行调解期,出格是对于三四线都会而言,跟着棚改动员的增量购房需求快速抽离,部门三四线都会市场将面对调解压力。(部门略)

  1.2 三四线都会整体市场成交下行,1-5月累计同比降落5%

  今朝来看,虽然大部门三四线都会政策情况保持相对宽松,但受制于前期市场购置力透支、叠加棚改钱币化安顿政策的渐次退出,2019年上半年三四线都会整体成交下行。1-5月,三四线都会整体成交量累计同比降落5%,环比降低14%。

  可以看到,上半年仅长三角、粤港澳都会群三四线都会在市场需求尚存与政策利好下成交体现杰出,而部门前期热度较高的都会在政策面收紧、住民购置力透支之下市场成交萎缩明明。整体来看,2019年三四线都会市场将加剧分化,整年成交量将延续下行趋势,整年同比降幅估计在15%阁下。

  1.3 行业投资更趋审慎,百强房企三四线投资下滑10个百分点

  2018年9月以来,行业整体投资力度大幅缩减,房企拿地更趋审慎。据统计,2018年第四序度至2019年上半年尾,百强房企新增地盘投资修建面积范围较2018年前三季度环比大幅降低近48%,新增地盘投资金额降低近42%。

  从都会漫衍来看,2018年前三季度房企整体的地盘投资仍相对聚焦在三四线都会,百强房企在三四线都会的新增地盘投资修建面积占比在60%阁下。而跟着棚改钱币化安顿政策收紧、市场需求慢慢疲软,在三四线都会步入调解的预期下,2018年第四序度至今百强房企在三四线都会的拿地努力性削弱,投资力度明明缩减,新增地盘投资修建面积占比下滑近10个百分点。

  02

  百强房企中近7成企业在三四线都会新增投资占比降低

  据统计,2018年第四序度至今,有数目近7成的百强房企在三四线都会新增地盘投资占比比拟2018年前三季度有差别水平的降落。详细来看,部门企业在三四线都会短期需求透支、棚改钱币化安顿淡出、市场预期趋冷的配景下,选择收敛三四线都会结构、或是战略性回归一二线都会。而同时,也有少数房企2018年四序度以来选择继续向三四线都会下沉。

  2.1、阳光城(000671)、旭辉等房企回归一二线,三四线结构放缓

  旭辉自2017年以来从原先单一的一二线结构新进入三四线市场,2018年在“减一线、稳二线、加强三线”的计谋下,施行了一轮三四线重点结构,三四线新增土储修建面积占比到达了52%,同比增长37个百分点。但自2018年四序度以来,跟着三四线市场转弱,旭辉最先将立场转向审慎,在掌握都会分化和市场轮动节拍的环境下,放缓了三四线结构节拍,三四线地盘投资金额占比力前三季度降落了34.4个百分点至14%。(部门略)

  2.2、雅居乐、中梁等三四线重点结构房企加码一二线

  雅居乐截止2018年尾3623万平方米的地盘储蓄中,约七成土储集中在三四线都会,2018年整年新增地盘投资中三四线都会的权益修建面积占比也近84%。在三四线市场下行调解的配景下,雅居乐2019年的结构战略转向重点聚焦一二线和焦点都会周边的优质三线。2018年四序度以来,雅居乐在三四线都会投资略有紧缩,投资金额占比降落了22.7个百分点。而在二线都会明明加码结构,同时雅居乐于本年6月首入北京,以逾30亿元的总价竞得北京市亦庄经开区一宗住宅用地。

  同样,中梁多年来深耕结构三四线都会,自2018年提出强化二线都会结构的战略后,于二线都会拿地频率显著晋升。2018年以来,中梁加快二线都会结构,进驻了杭州、合钒拿磐崴耿成都、武汉等都会,并在四序度之后连续发力,加仓合钒拿磐崴耿苏州、天津和长沙等都会。2018年四序度至今,中梁新增地盘投资金额中二线都会占比已增加16.1个百分点至29.1%,三四线都会投资占比有必然降低。

  2.3、绿地、保利受市场预期影响较小,三四线投资根基持平(略)

  2.4、祥生、金科区域聚焦,继续向三四线都会下沉(略)

  03

  部门三四线都会市场预期仍旧向好

  企业投资热度相对较高

  虽然2018年四序度至今,行业整体投资立场趋于审慎,百强房企在三四线都会的投资占比力2018年前三季度有显著回落。但我们发明,各首要都会群中仍有部门三四线都会市场预期向好,企业的投资热度也向这部门都会有明明聚焦。这部门都会大多位于焦点都会群辐射规模内,受益一线和焦点二线的规划利好及需求外溢,市场热度相对较高。

  3.1 长三角区域:常州价值突显,扬州、绍兴成长潜力受存眷

  长三角区域一直以来都是威尼斯人官网房地产市场成长的热点板块。2016年《长江三角洲都会群成长规划》核准,规定了长三角都会群规模,包括上海、江苏、浙江、安徽的26个都会。2019年3月当局事情陈诉将长三角区域一体化成长上升为国度战略,在都会联效应和国度战略鞭策下,长三角都会群三四线都会的市场预期进一步向好,备受房企存眷。 (部门略)

  比拟2018年前三季度,2018年四序度以来百强房企在常州、绍兴、台州、金华的投资力度都有进一步晋升。出格是常州,占长三角都会群三四线都会地盘投资金额的比重提高了8.5个百分点。本年以来,常州地盘市场体现火热,TOP10房企碧桂园、威尼斯人官网恒大、新城控股等都有所补仓,碧桂园体现最为努力,新增3块地,总建面为88万平方米,金额到达65亿元,远远高于2018年前三季度的投资力度。别的,扬州的都会资源、人流、本钱实力堆积,在长三角都会群的成长潜力备受存眷,2018年四序度以来,扬州在百强房企长三角三四线都会新增地盘投资中,占比晋升近4个百分点。个中恒大仅2019年1月份就在扬州拿下8块地,总建面72.9万平方米。而南通、嘉兴、常熟等都会则呈现较明明的降温。

  3.2 珠三角区域:温州、佛山等都会热度晋升

  在珠三角经济区及其辐射规模内,海峡西岸都会群、珠三角湾区都会群和北部湾都会群热度较高。在百强房企2018年四序度至今全部三四线都会的新增地盘投资中,上述都会群三四线都会投资金额占比别离达18.6%、13.7%和1.7%。个中,海峡西岸都会群比拟于2018年前三季度而言占比晋升2.8个百分点,北部湾都会群占比略降0.8个百分点,而珠三角湾区都会群占比降落1.3个百分点。

  (1)珠三角湾区都会群:佛山承接广州外溢性需求,热度连续晋升

  珠三角湾区都会群包括广东澳门威尼斯9个都会以及香港和澳门,作为都会群的领先梯队成员之一,成长相对成熟,跟着《粤港澳大湾区规划纲要》的正式印发,该都会群连续升温,成长将迎来新机缘。从其辐射规模内的三四线都会来看,佛山承接广州的外溢性需求,比年来价值渐渐凸显,热度连续晋升。2018年四序度至今,百强房企在佛山单都会投资金额占到了珠三角湾区的42.5%,较前三季度增加4.2个百分点;投资面积晋升了10.3个百分点。个中,保利和碧桂园别离以总价53.4和35.7亿元揽获4宗与3宗地块,万科则在2018年四序以来在全部三四线都会的投资中,于佛山的投资金额比重较前三季度晋升8.2个百分点至13.9%。 (部门略)

  (2)海峡西岸都会群:温州热度遥遥领先(略)

  (3)北部湾都会群:贵港、玉林和茂名热度晋升明明(略)

  3.3 中西部区域:成渝都会群地盘投资集中度较高

  比年来,中西部在板块轮动、政策指导、财产转移等因素影响下热度连续升温,在该区域焦点一二线都会热度的动员下,其辐射区域内的三四线都会热度也随之上升。该区域中,投资热度较高的有长江中游都会群和成渝都会群,2018年四序度至今,百强房企于这两大都会群三四线都会的地盘投资面积占比别离较前三季度上升2.3和1.3个百分点。

  (1)长江中游都会群:宜昌、黄石等都会热度上升,成长潜力可期(略)

  (2)成渝都会群:眉山、宜宾和德阳投资集中度超五成

  作为西部市场成长水平较高和都会最为集中的成渝都会群,以成都和重庆为中间,笼罩周边15个都会,常住生齿近1000万,是长江经济带紧张的战略支持,工具财产传承的紧张基地。2018年四序度以来,该都会群辐射规模内的三四线都会中,百强房企于眉山、宜宾、德阳等都会投资热度较高,投资金额占比别离达23%、21.6%和10%,集中度凌驾五成。

  个中,宜宾作为川南区域的中间都会,热度上升明明,2018年四序度至今投资金额占比晋升12.3个百分点,投资面积占比晋升15个百分点,成交的6幅地块别离由华润、碧桂园、恒大、绿地、金科和中梁竞得,受行业范围房企青睐。别的,德阳、南充、绵阳和乐山的投资金额占比均有小幅上升,而眉山在投资金额占比降落12.4个百分点的环境下,投资热度依然占有首位,个中万科斥资30.7亿元摘得眉山花海生态城地块,修建面积达95.1万平方米。

  3.4 环渤海区域:京津冀与山东半岛都会群内部投资布局调解(略)

  3.5 华夏都会群:洛阳、周口、阜阳等都会投资热度较高(略)

  我们认为,从都会成长远景和房企三四线投资的都会选择来看,位于焦点都会群辐射规模内、受益一线和焦点二线需求外溢以及都会群规划利好的三四线都会,更受房企青睐。中持久来看,环都市圈的三四线都会因生齿外溢、财产承接等因素更具备持久成长潜力。这类三四线一般而言都会人均收入程度较高、生齿吸附力和都会根基面尚佳。跟着都市圈焦点都会的城区扩张、新城建设、财产转移以及其自身城镇化的成长,这些环都市圈的三四线都会将会受益地缘上风获得更多的资源倾斜和成长时机。而对于部门非焦点三四线都会市场而言将延续调解走势。一方面,这类都会前期刚需根基耗损殆尽,房价程度相较住民收入也到达购置力瓶颈,当地生齿的后续购置需求增加乏力。另一方面,这类都会整体市场缺乏不变的经济、财产需求支持,纵然政策有所放松也难以缓解都会生齿净流出的格式,将来都会市场整体成长远景存在较大的不确定性。

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